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2018年03月13日更新

华盛珑悦备案名:华盛龙荟名庭

参考均价:待定备案价格
新兴片区
户型:暂无
类型:商品住宅,商业总房源:待定车位数:0
开发商:深圳市宝盛房地产开发有限公司

项目地址:龙华东环一路与建设路交界处地图查看

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项目最新动态

2018-03-13

暂无项目动态

牛浩思评楼

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更新时间:2018-03-07

该项目旧称华盛龙荟名庭,之所以改名,应是为了配合开发商华盛智地开创全新的产品系品牌。

关于现在不少地产开发商热衷于产品系品牌推广,老牛在金尊府金茂府中都提及到,是为了便于打包宣传和品牌传播,强化准置业者的类比认可。

按照华盛的说辞,珑悦是华盛智地的首个“悦”系产品。话说,华润深圳湾的悦府,也算是“悦”。悦,即开心的意思,现在的地产家们挺喜欢将房子和感情色彩相结合呵。

话说回来,华盛以往也有它的产品系,譬如华盛观荟、华盛西荟城等,被称为“荟”系。

而“悦”系,则被定义为“现代国际轻奢豪宅”,预计总投资60亿元。但作为新开辟产品系的首个项目,能不能成为开发商所定义的那样,很难做经验判断。

从开发商的资质来说,华盛是深圳的一家本土企业,集房地产开发、城市基础建设、资产运营为核心业务的综合型地产企业。深耕深圳本土市场,已建成及储备的项目多为住宅产品,且分布在宝安居多,市区的少。

总的来说,华盛是有一定的开发经验,且以宝安为大本营并向原关外其它区域拓展的本土房企。

更新时间:2018-03-07

项目区位及交通环境

尽管大家对壹成中心花园比较熟悉了,对于其邻居华盛珑悦的区位和交通环境,老牛还是按套路描述下。

华盛珑悦在龙华建设路与东环一路的交汇处正南方位,紧邻一壹成中心花园10区和6区。

10区目前现状是长江家具厂,早就传闻鸿荣源与之谈判收购,并用9区写字楼物业做交换筹码。而近期公示的龙华区城市更新计划草案里头,已确认长江家具厂由鸿荣源开发。

 

 

【地铁】

珑悦所处的位置是龙华老城较为中心的片区,距离地铁4号线龙华站约1公里步行距离(根据百度地图测量,仅供参考)。以这样的距离来看,目前项目的轨道交通配套并不能称之为便捷。

中远期来看,与项目关系比较大的轨道交通规划是地铁22号线和25号线。

注:下图为规划方案之一,未经公示,仅供参考。

 

 

①22号线又称中轴线,由观澜发出经过壹成中心花园4区(山姆会员店)东侧,到达福田南片区的南北纵线。对于疏解地铁4号线及龙华交通压力有极为关键的作用。

并且,有可能率先列入深圳轨道交通5期规划(即4期二批规划),但目前城市总规等限制还没能上报审批,预计最快最乐观期许,也要到2025年才能实现通车运营。

 

②25号线又称宝龙线,目前规划是从宝安石岩穿过龙华大浪、老城到大龙岗布吉等区域的东西向线路,主要的作用是加密龙华地铁线网,且需配合22号线运营,其作用才能发挥得更大些。

该线路比较大可能在珑悦附近设站点,但建设周期未知。

 

【道路】

龙华老城路网相对来说,还算比较合理。
珑悦所属区位能较为方便地联系福龙路、布龙路等通道出入市中心区等其它区域。

 

但是,龙华内部交通被诟病已是长期存在的客观事实,通过壹成中心花园这类巨无霸城市更新项目的改造,可为小范围片区的微循环交通带来显著的改善。

珑悦在这种时间点开发建设,实际上已充分接纳了壹成中心花园的建造带来的利好,将来片区会有更合理的路网规划分流人流和车流。

可是,问题又来了,壹成中心花园的改造密度较大,未来新增住户约3万户,那么,可以预见中长期仍会给片区带来巨大的交通通行压力。

目前现状的东环一路、建设路、人民路、梅龙路,在假期及平日高峰时段,已超出承载力,这一点需要龙华路网的整体改造才能得以完善解决。

 

除了依托壹成中心花园等周边大型旧改,用以改善片区微循环交通的规划外,目前与珑悦比较紧密相关的规划还有:

①建设路扩宽工程。建设路位于珑悦的西北侧,是联系龙华区属文体资源、龙华人民医院及上塘等龙华新兴核心片区的直达通道。

但目前在珑悦项目段仅为双向2-3车道,未来预期承载压力增大,改造势在必行。预计2020年拓宽改造为双向四车道。

 

②梅观路市政化改造。珑悦距离梅观路约2.5公里,梅观路G94(珠三角环线高速公路)中的一段,也是联系深圳中心城区及中部综合组团的重要通道。
清湖南段市政道路工程先行开工段已于12月28日开工建设,其它标段计划今年也会陆续动工,2021年建成通车。

跟珑悦相关性比较大的标段是工业路节点,未来通过工业路转入梅观路,会更为快捷出入龙华其它区域及市中心区。

 

项目区位简析

珑悦所处的是龙华老城片区,之所以称之为老城,也就表明这里曾是一个区域的中心地带。丰富的生活配套,齐备的市政设施,只要要求不是太高,在龙华老城里都能找得到。

老城的核心区位即是目前龙华地铁站附近,即龙华和平路与龙华人民路交汇的圈层。

这一带也是深圳房地产市场启蒙和发展较早的区域之一,在其强镇时期的2004年之前,已有风和日丽、美丽365、大信花园、优品建筑、丰润花园等大家熟知。
 
有一个共通点,这些早期入市的项目多为龙华本土发展商所开发,多个项目沿着主要道路粘合联系起来,形成龙华老城的居住生活带。

 

 

实际在龙华老城居住的话,这种城区的尺度其实很适合居住生活,除通勤外,各方面都能较便捷地触及到。同时,又利于商业的培育和发展。

但是,存在的问题也是明显的,由于早期龙华是处于粗犷型发展阶段,城区规划落后于现在的发展经济水平,当时看似合理的居住与工业厂房的“产城融合”格局,也在产业更新换代之下,显得不合时宜。

换句话说,工业厂房用地大面积占据核心位置,使得城区的发展较为分裂。

 

 

旧改规划

在这种情况下,其实有好几年了,龙华寻求通过城市更新改造求变。巨无霸旧改项目的壹成中心花园便是在这样的节点下诞生的。华盛珑悦想必也是搭上了旧改大环境下的顺风车而出现。

当时的构思非常宏伟壮观,鸿荣源、海岸城、中洲、德业基等开发主体各霸一方,誓将龙华老城彻底翻个底朝天。

若干年后,暂且实现这一规划的仅仅是鸿荣源项目,唏嘘之余,也算符合发展的客观规律了。一次过动,才不切实际。

 

目前,除珑悦外,龙华老城又多了不少城市更新项目规划,譬如新增了华侨城、卓越、宏发、龙湖等开发商入驻,未来片区的想象空间持续膨胀。

整体容积率上去后,龙华的交通压力毫无疑问会比现在要高得多,到时候如何解决片区拥堵问题,又会成为新的问题。

注:下图制作于2016年,部分信息已滞后或被更正,仅供参考。


 

 

商业配套

老城的好处是商业配套相对成熟,不需就此担心。后期旧改除了为片区带来翻天覆地的变化外,还会带来规模巨大的商业物业。

目前项目周边有代表性的商超、百货有天虹、华润、百佳华、沃尔玛、山姆等;也有华富市场、龙华步行街等最基础的生活业态;近几年,还有九方、ico、壹方天地一期等一批新型的体验型mall开枝散叶。

 

预计今年下半年,鸿荣源的壹方天地二期也称作乐聚公园,即9区商业裙楼将开业。体量有12万㎡,定位为青年生活公社,集美食、娱乐等休闲业态及情景化的商业模式。目前公布了6家主力店,为华润乐购EXPRESS、苏宁易购、健身房、CINESKY会员制影院、喜宴又一村、汤姆熊欢乐世界等。

壹成中心花园总的商业体量共60万㎡,包括定位中高端的壹方城,在不久的将来会陆续开业。加之珑悦自身有1.2万㎡的底层商业,意味着,其齐备多样的商业配套是项目的主要看点之一。

 

学区规划

由于是新盘还不能确定对应的学区学校。目前的华盛珑悦所处的学区划是:

小学:松和小学; 初中:新华中学。

我们已经知道,地块内规划有一所小学,以就近入学的原则来看,极有可能会是珑悦未来的对应学区。

该小学规划用地面积10800㎡,总建筑面积21774㎡,规划为30个班,每个年级5个班的规模。

 

同时,壹成中心花园5区南面也新建了一所九年制学校,为龙华第二实验学校,龙华的区属重点学校。此前已有龙华“第一实验”,在上塘区域,星河传奇和合正中央原著夹角南面的那所。

龙华第二实验学校今年秋季将迎来第一届招生,设置约72个班,其中小学48班,初中24班,共计约3360个学位。

 

那么,按照老牛我个人的猜想,珑悦未来的学区组合可能是新建的小学+龙华第二实验初中部或新建的小学+新华中学,仅供参考。

 

文体配套

周边主要的区属配套集中在项目东北侧约800-1000米外的的清湖片区,以及龙华新城一带的上塘-红山片区。

 

清湖的即在龙华文化广场区域,包括在建的深圳书城龙华城项目和规划中的龙华体育中心项目。

 

①深圳书城龙华城

该书城具体位于梅龙路与清泉路交界处,总投资约6亿元,占地面积10562㎡,总建筑面积45000㎡,经营面积29500㎡,未来将成为龙华区最大的文化主题综合体和文化地标式建筑。

图片来源:AUBE欧博设计

 

②龙华体育中心

龙华体育中心由华润代建,分为两大区域,分别是体育功能区、群团中心区。

体育功能区包括体育馆、室内恒温泳池、体育场、室外运动场及商业;体育馆包括运动训练场及可举办丙级赛事的固定比赛场地。

群团中心分为宣传展厅、少年宫、青少年培训、妇儿中心、工人文化馆。

最新的计划竣工时间为2020年底。

 

医疗健康

龙华整体的医疗服务配套在全市来说,算是偏弱的,好在这几年有规划弥补。不过进展稍微缓些。

民治街道规划包括有市级三甲医院、深圳第二儿童医院,建成投入使用。

而珑悦所在的老城片区,则有龙华人民医院和深圳人民医院龙华分院支撑,位置相对合理,两所近期都改扩建完成,总的说,基本的配套是有的。

 

更新时间:2018-01-26

华盛龙荟名庭位于龙华东环一路与建设路交界处,项目建成后,将为龙华新区一座综合体项目。商业物业部分占10万平。

 

效果图

 

现场看到该项目部分建筑已经出地面了,进度快速,工地火热建设中。

 

 

配套地图

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