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2018年01月25日更新

龙华金茂府备案名:龙华金茂府

参考均价:待定备案价格
新兴片区
户型:暂无
类型:商品住宅总房源:待定车位数:0
开发商:电建地产,中国金茂

项目地址:龙华上塘地铁站东侧地图查看

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牛浩思评楼

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更新时间:2018-02-08

金茂府的用地单位显示的是深圳悦茂置业有限公司,实际上是电建地产和广州方荣的控股企业,而这两方背后的集团企业都是大牛。

电建地产是国务院国资委核定的首批16家主营房地产开发与经营业务的企业之一,项目遍布北京、上海等多个城市并拥有50余个项目。其集团公司是中国电力建设集团,国有独资企业。

而广州方荣的集团公司大家更为熟悉了,即中国金茂控股,上海浦东一角的地标建筑金贸大厦,便是出自金茂之手。它的母公司是中化集团,是唯一26年蝉联全球500强的央企巨头。金茂是继华南实现广佛四盘布局后,首次挺入深圳。

 

金茂与不少地产企业联合拿地,合建项目多以“金茂府”命名,在国内口碑和实际品质来说,都称得上不错且走高端路线的定位。

这种为开发的项目包装并组构产品系,是地产开发商越来越常见的玩法。它们试图通过打造产品系,来为项目寻求宣传的爆点,拉开与普通项目的差距,树立高端的形象。除了“金茂府”外,老牛【深度】首期介绍的泰禾“金尊府”,也是这么个玩法。

跟泰禾同样类似的,金茂旗下也有多个产品系,除了“金茂府”的“府”系外,还有“悦”和“墅”。据说,“金茂府”是其中定位最高的一个。

然而,不管形式上定位如何,事实上每个项目,都需要加以考察并研判。

更新时间:2018-02-07

【项目交通环境】

金茂府位于龙华区民治街道上塘片区,腾龙路、建设路和民塘路围合的地块。

龙华交通被诟病不少,主要是龙华潮汐客流明显,早晚高峰人流剧增,出入市区拥堵情况显著。但是,上塘片区的区位交通配套相对于龙华其它区域,仍有值得可圈可点之处。

 

1【地铁】:
区域内轨道交通要素较佳,金茂府既是4号线上塘站地铁口物业,也是在建地铁6号线上塘北站临近物业,离规划地铁口最近距离约360米(根据百度地图测量,仅供参考)。

不过6号线对龙华轨道交通格局影响不大,在上塘片区的线位走向与4号线高度一致。

 

6号线主要分流该片区的人群往东到科学馆、华强北及罗湖一带,对于往西车公庙及南山等地的客流帮助甚小。

但多少能起到缓解上塘片区地铁拥挤的作用,提前分流部分龙胜、上塘区域往东通勤的客流。


图:正在建设中的上塘北站

 

按照目前初步规划,未来往西至前海、南山等快速地铁通道需要借助白石龙站换乘21号线和27号线通往。

即使21号线的预期比较快能实现,按目前进度估算,也需要至少7年的等待周期。

注:下图为规划方案之一,未经公示,仅供参考。

 

2【高铁】:

与深圳北站相距约3.5公里,目前通常运营的有广深港-京武广线路和厦深线路,计划最快2021年底到2022年初开通赣深高铁等线路。进一步巩固北站作为深圳高铁枢纽的地位。


3【道路交通】:

金茂府临近和平路,从和平路转福龙路到福田十分快捷。再通过福龙路转入其它快速通道如南坪路等亦是方便,对外路网整体不错。

但龙华大多数区域的对内交通反而复杂得多。缘于龙华内部缺少快速路对接,路口多,车流大,拥堵点多,内循环交通还需完善。

金茂府所在的上塘片区相对好些,毕竟承接的是深圳北站商务区的新兴开发区域,路网规划走在前列。

 

4【道路规划】:

新区大道北延项目于2017年9月开始动工。分两阶段进行。

第一阶段呈南北走向,南起建设路,下穿和平路、地铁4号线龙华车辆段,连接布龙路,建成后将打通新区大道与布龙路之间交通联系。

第二阶段再顺延至龙观路,打通观澜、龙华、大浪、民治四街道的新联系通道。预计2019年6月建成通车。



对金茂府来说,能方便与龙华其它各区域的联系,但同时也可能在该道路工程打通后,所处片区的交通流量显著提高。

 

【项目区位简析】

既然提起上塘片区,就继续多提下区位情况。

上塘片区在大浪龙胜和民治红山之间,建设路隔开了大浪和民治两街道,布龙路往东就算是龙华老城了。

早些年,上塘片区是龙华分散在各处的工业厂房较为集中的区域之一,过去这块区域并不被特别受关注。不成规模的乡级道路分割,让私宅和工业厂区林立相对。

 

如果以龙华人民路作为界线,区域内较早的商品住房小区是金地上塘道,2009年时入市;2010年开始,潜龙曼海宁高价销售,引起一阵价格讨论,至今都耐人寻味。

随后合正中央原著、特发和平里等项目掀起了上塘片区置业热潮;再到中海锦城地王诞生及入市,片区的整体价值和认可度被完全激活。

紧接着便是目前大家比较熟悉的鸿荣源尚峻,去年一二期陆续入市。再后来就是建设中的金茂府、恒大和恒裕项目,这几个未入市已备受关注。

 

随着龙华对接市中心区的交通环境整体改善,以及龙华新城规划的助推,上塘片区内大批新地开发和城市更新陆续开发。

就在这样的契机下,上塘实现大转身,从工业混杂区域向龙华品质居住生活区进击。并且在红山片区居住用地开发接近尾声之际,上塘的关注度显著提高。

 

因为从另一个角度来看的话,龙华新城从梅林关一路向北,其中的红山、白石龙等区域已基本完成了住宅地块开发,上塘目前是承接新城新住宅供应的作用。

开篇前言提到,近些年深圳住宅土地市场的爆点多诞生在龙华,实际上由于居住新地相对多些,供应集中在上塘及其周边。

根据对2007-2016年该片区成交的代表性地块来看,剔除项目内所含的保障房以及限价房的影响,成交地块的楼面地价一直呈上升态势,这种上涨态势在2011年新区成立之后表现的尤为明显。

尽管有市场疯狂的一面,但也称得上是对上塘土地价值的体现和市场认可。

 

【区位整体定位】

我们现在都知道,金茂府四周分别与鸿荣源尚峻(已入市)、恒大岳盟工业区旧改(土地平整)、中海锦城(已入伙)和恒裕上塘项目(在建)相邻。

片区内品牌开发商集中,预期社区氛围浓厚,商业配套齐聚,老牛料想这里会成为一处较为宜居的居住区。

而且根据法定图则的规划显示,尽管下图法定图则已有相当的滞后性,但整体的参考价值仍然可以判断,上塘片区相对于红山来说,其居住属性会更为纯粹一些,大多地块以居住用地(图示黄色色块)为主。

 

 

 【整体配套图】

 

更新时间:2018-02-08

地块信息】


金茂府所在地的宗地号为A816-0060,于2016年6月2日成功竞价出让,当时是以价格招标的形式竞价,最终电建地产和广州方荣联合体以82.9亿元竞得,击败了同时竞标的其它17家知名房企,包括招商(70.58亿元)、中铁诺德(69亿元)、万科(57.53)、中海(68.8亿)等。

该宗地块的关注度极高,地块的成功出让,将当时全国土地火爆,央企一掷千金扫荡“地王”的情景延展到了深圳来,激起了已趋于平稳的深圳楼市巨大的水花。

折算楼面地价5.6万/㎡,达到了当时地块周边楼盘如潜龙曼海宁、特发和平里等挂牌均价。是龙华最贵地块。

另一惹眼的看点也让媒体兴奋不已,该宗地块是深圳2016年推出的首宗商住混合用地,也是深圳历史上首宗商品房现售试点项目,谈资颇多。

 

【整体规划】

根据项目提供的设计方案,金茂府总建面约20万㎡,容积率为4.22;计容建面约15万㎡,包括住宅、商业、公共配套及一所独栋幼儿园,面积约5200㎡;不计容建面约4.85万㎡。

地块整体方正,住宅布局在地块的北侧、东侧和南侧,成C字型。
但主要人行出入口是在小区的东侧,即靠近民塘路一侧,就是跟恒大项目相间的道路一边。次要出入口在北侧,靠近建设路,即跟尚峻相邻的一侧。

车行出入口及其它更详细信息有待补充。

 

幼儿园在小区的西北角外围,即靠近潜龙曼海宁路口的那端。

商业和其它配套用房设置在所有住宅塔楼底部的沿街部分及地块西侧;

社区体育活动场地设置在中心花园和局部架空层位置。

这种布局,可使得在完成住宅等建筑指标的情况下,社区花园的可利用空间最大化。

 

小区的建筑立面规划采用经典的新古典偏现代风格,类似下图所示。

而基座和裙房采用石材构造,穿插运用玻璃材质。



 

【产品关键信息】

1,住宅部分一共有8座塔楼,都为42-46层,其中最高的为46层约148米建筑总高。

2,每栋住宅楼层高约3.15米。净层高应该能达到2.9-3米,普通住宅大概是2.8米。层高上来说,金茂府很“豪气”的。

另外,老牛在翻阅金茂府环评报告发现,1栋A座和B座的层高比较特殊,比其它几座的住宅塔楼层高还要高出0.15米,达到3.3米,净层高可能能达到3.15米。

若实际层高跟环评报告的一致,1栋住宅楼的定位可能更高。

 

3,目前开发商没有正式公布户型区间,但环评报告显示金茂府规划总户数是671套,那么根据住宅总建面推算可得,套均建筑面积约199.5㎡(该推算方法得出的户型平均面积数值,仅供参考)。
得出的数据看着有些夸张,但全为建筑面积90㎡以上的大户型是肯定的,龙华金茂府户型面积的体现上基本符合金茂府产品系的整体定位。其它城市的金茂府,也多是大户型为主,一般是建面120㎡到200㎡以上。

4,目前掌握的信息是一层2户,及一层3户,配置都是比较阔绰豪气的。

5,规划总停车位1217个,其中地下1211个,地上6个,地下的有地下两层空间。车位比约1.81。如果对应是超大户型,超过2的话就完美了。

6,规划商业面积约8000㎡,底商商业为主,即在住宅底层的沿街店铺。

7,项目在地块西北角配建一所幼儿园,有一定规模的大社区基本上都会被要求配建。

 

【不利因素分析】

1,容积率4.22,相比于周边次新房3.5左右的容积率偏高不少,但考虑到金茂府的塔楼高度较高,建筑分布在地块边线位,且大户型为主,该数值还算合理。

2,楼间距。容积率还需结合建筑分布来看。从分布来看,楼栋在对称面尽可能拉开了楼间距,留出社区环C型的社区空间。南北楼栋楼间距约75-110米,是比较不错的距离。

 

但是,左右楼间距比较小,最小的距离10米不到,应该会对个别户型的个别空间产生不利影响。

具体影响要看户型布局,不过目前金茂府离入市还早,没有相关信息可查阅。

 

另外,金茂府南侧的多座塔楼与中海锦城最近距离约20米。这影响的可能是个别户型的主要功能空间,影响会大一些。

新老地王面对面,会心心相印不?

 

3,噪音。项目四面环路,其中西侧腾龙路上还架设有地铁4号线高架段,并与上塘站站厅相近,西侧塔楼或受一定程度的影响,包括轨道行驶的震动和站台的广播宣传声。但影响程度估计不算大,第一排建筑距离道路及地铁先最近距离约60米,比幼儿园的30米要远得多。

而北侧的建设路和东侧的民塘路,是上塘片区的主要干道,道路等级较高。目前车流量一般,但考虑到未来深圳北站商务区的发展,以及片区周边城市更新带动人流、商业的发展,车流可能会显著增多。

 

4,垃圾转运站。包括公厕设施,在项目地块的南端,110楼贴图有显示。这是环评报告中显示的信息,实际如何我们还需进一步甄别。

基于环评的信息看,该设施建筑对3B座朝4号线方位的户型可能构成影响。

类似的垃圾转运站,不排除是对外的公共设施,类似华业玫瑰四季二期那种。姑且列入不利因素中,值得后期留意下。

 

5,如果前面推测的户型平均建筑面积是准确的,那么金茂府在上塘打造豪奢产品,恐怕不大应景。

首先所处片区缺乏绝对优势的城市配套或景观资源,也缺乏更高的地段要素支撑;其次周边社区早期时入市主打刚需及普通改善置业;另外项目自身也有比较大的限制,除了户型,很难与周边产品完全分化开来。

 

 

 

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