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2017年11月08日更新

宝树台备案名:华强时代公馆

参考均价:110000元/㎡房贷计算器备案价格
地铁周边近公园成熟片区
户型:暂无
类型:商业住宅、商业总房源:1096车位数:402
开发商:深圳市家乐实业发展公司

项目地址:深圳市福田区燕南路与振中路交汇处(地铁1号线科学站B出口)地图查看

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牛浩思评楼

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更新时间:2018-10-23

项目开发商为深圳市家乐实业发展公司,简称“家乐实业”,该公司成立于1981年1月5日,注册资金1514万元,对外控股了不少公司,其中涉足食品、家私、木器和海绵等行业,是一家经营业务面较广泛的集团公司。


(图片来源于家在深圳@力拔山兮)

 

后“家乐实业”于15-16年分别添加房地产开发和自有房屋租赁的经营范围,除本项目外,未查到其有其他知名项目的开发经验。

 

更新时间:2018-10-23

区位概况

①项目整体区位及交通


项目位于深圳市福田区燕南路与振中路交汇处,临近地铁2号线“燕南站”。未来项目商业部分将与“燕南站”直接连通,增加出行便捷度;周边聚集了很多优质的教育配套、休闲文化配套,地处百花南片区,不远处即为华强北商圈,整体的生活便利度较高。

 

【地铁】项目1公里范围内,临近4个地铁口,出行较为便利。项目紧邻2号线燕南站A出口,名副其实的地铁口物业。其次距离最近的是1号线科学馆B出口仅相距300多米,与7号线华强北站E1或D2出口相距约500多米,与3号线通心岭站约相距800多米。

【自驾】区域路网较为密集,人流量大,部分路段及基础设施较为陈旧,给自驾体验带来一定影响,学校门口路段容易出现拥堵;但由于地处中心区域,与几大核心办公区距离并不远,合理把握出行时间,日常通勤还算便利。

【公交】附近有“振中路”、“二医院门诊部”和“荔园小学西校区”等站点。

 

根据规土委2018年5月发布的文件,未来将推燕南站A出入口进行改扩建,其中很重要的一点将在地下一层与宝树台进行连通,这样会大大提升项目的交通便捷程度,同时也对项目内部的商业体的运营产生积极的作用。

 

地下一层与项目进行连通的示意图:

 

②华强北片区的发展

通常我们所说的华强北片区,指的是笋岗西路、红荔路、华强北路、上步中路、深南中路、华富路及深圳中心公园东侧边界所围合的区域,总用地面积约185.86万㎡。

政府拟将片区打造全国最具影响力、辐射海内外的高端电子信息服务、展示和交易中心、多元业态混合的高品质商业中心和生产型服务业中心,兼有商务办公、居住等功能的城市综合型片区。

 

早在上世纪80年代,这一带是处于荒郊的上步工业区,当时深圳市提出工业以发展电子工业为主,规划部门从上步工业区划出1平方公里的面积给最早来深办企业的电子工业部。

2008年,华强北美誉“中国电子第一街”,成为全国规模最大、科技含量最高、产品种类最齐全、年交易额最大的电子产品交易集散地,是国内电子行业的晴雨表和风向标。

 

要修建地铁,2013年对华强北主干道进行了围挡,封闭了不少区域,进入到这里较为困难,对这里的营商环境造成很大的影响,加上电商冲击和科技进步,这里一度出现空铺和租金下滑的现象。

2017年重新开街的华强北,以崭新的姿态亮相,营业额整体增长了8%,日均人流量趋于稳定。


(图片来源于家在深圳@贝尔2016)

 

华强北九方购物中心自从2015年底开业运营以来,反响不错。未来,华强北将进一步拓展商业空间,地上、地下商业空间将大幅增至约600万㎡。

女人世界、曼哈商城、茂业百货等各类零售百货、主题商城进驻,华强北不再局限于电子专业市场,主街道发展为现代商业街,从衣食到玩乐全面覆盖。

 

华强北凭借其完备的电子信息产业链,成了“创客天堂”,无人机、LED、机器人、VR、AR、新型可穿戴设备等科技含量更高的产品正在成为华强北崭新的名片。

走在华强北主要商业街,或主要卖场,能看到来自各地肤色各类人种穿梭其中,或奔波于元器件零散地与相隔几个街区的创客空间内。

 

目前,已有华强北国际创客中心、美国HAX孵化器、赛格创客中心等一批高端创客载体和全球智能硬件创业者在华强北集聚,更联接着近80家深圳市政府认定或支持的创业孵化载体。

 

实际上,30多年来,从华强北走出的有腾讯、金蝶、大族激光、海能达等一大批如今称得上执牛耳的巨头企业,并且从华强北产生的产业触角遍布全球五大洲近100个国家,上万家企业。他们需要更多的新兴物业载体,作为华强北“涅槃重生”的市场润滑剂。

 

 

项目周边的各类配套及旧改规划

①商业配套


项目自带约2万㎡体量的商业,与地铁“燕南站”直接接驳,给日常生活带来较大的便利。

地处华强北核心商圈,周边大大小小的购物中心也不胜枚举,比如茂业百货深南路店、华强北店、紫荆城商业广场、中信城市广场以及沃尔玛燕南路店等。另外,华强北的九方购物中心2015年开业,因其独特的招商运营团队,吸引了不少年轻消费群体,品牌和知名度持续提升。

 

茂业百货,深圳零售百货业的第一品牌,是深圳商业的一张名片,如今受到体验式综合型购物中心的冲击,也面临着些许增长压力,但总体仍然是较有竞争力的百货商场。

 

②教育配套

项目位于百花南片区,周边聚集了荔园小学、百花小学、深实验、外国语初中部、红岭中学园岭校区等知名学校,培训教育机构也相对集中,教育资源较为丰富,项目本身的教育配套优势非常明显。

 

根据福田区教育最新的学区划分,项目目前在荔园小学南校区和红岭中学园岭校区的学区范围内。

 

荔园小学为省一级学校,为深圳市(小学)十大名校之一;而红岭中学园岭校区在深圳市十大高中录取率中福田区排名第7位。

 

但有一点需要注意的是,片区内的名校申请的竞争较为激烈,如若是以小孩读书为首要考虑的购房者需及时了解相关积分政策,提前做好相关准备,比如迁户口、提前办好购房手续,这样才不会在最后申请学位的时候过于被动。项目本身作为新房,户型小、数量较多,与周边持有多年的二手房相比,在申请学位上的积分优势并不明显,因此近期有入学需求的购房者需要慎重。

 

③文娱配套

项目周边较为大型的休闲娱乐方面的配套则是荔枝公园、深圳中心公园和深圳市体育中心等,但这些场所与项目的直线距离都超1公里(根据百度地图测距),步行稍显不便,需要借助公共交通工具或自驾。

 

④医疗资源

项目附近步行可达的范围内有2个社康和深圳市第二人民医院中西医结合分院,作为市中心区,稍远一些还有深圳市中医院、深圳市妇幼保健院等优质医疗资源。

 

⑤周边旧改情况

根据政府公示的华强北片区的法定图则可以发现,区域内的地块多以红色的商业性质的用地为主,住宅用地较少,这也反映了华强北是深圳重要的核心商圈的特质,近些年,片区内的旧改遍地开花,先后就有朗钜创公馆、恒邦壹峯和宝树台入市,正在建设中的项目也不少,例如中电迪富大厦、恒大商业广场和兰光项目等。

 

据统计,目前华强北在建中及规划中的城市更新项目10余个,更新方向多以商业为主,整体旧改体量非常巨大,待各大项目改造完成后,会对片区的环境和配套产生较为积极的影响。

 

1)兰光大厦旧改
规划性质为商业+办公+公寓,最大限度的迎合成熟商区的庞大商务、消费购物需求,旧改后项目建筑面积:58736.3㎡,其中商业27500㎡,办公31236.3㎡。

 

2)环球金融中心项目
地处深南中路与上步路交叉路口西南侧。总建面约365100㎡,为商业性办公综合楼(-1至3层为商业,4至77层为办公楼,78层以上为酒店)。

 

3)华强南西片区城市更新单元
福田区福田街道华强南西片区城市更新单元北侧紧邻华强北片区,西侧临近福虹路,东起华强南路,南界福华路。更新单元用地面积约45158.4平方米,含住宅(有部分保障房)、商业、酒店、商务公寓、公共配套等业态。

 

4)南方日报深圳大厦
项目位于深圳市福田区南园街道上步中路西侧,紧邻振华路。申报更新单元用地面积7250.7平方米,规划计入容积率总建筑面积为9万平方米。

 

5)骏嘉城市综合体
地块位于华强北街道上步片区,东临振中二街,西临中航路,南临航苑路,北临振华路。该项目拆除重建用地面积7736.4㎡,其中开发建设用地面积6426.5㎡,计容积率建筑面积(含地下经营性建筑面积)82360㎡,容积率高达12.8。

 

6)恒大商业广场
项目东至嘉华路(规划),西至8号路(规划),南至莱茵达路,北至振兴路。主要建设内容包括一栋带10层商业裙楼的办公、公寓塔楼,塔楼高39层,2栋4层商业楼,4层地下室,总建筑面积为12.2万㎡。未来将打造集商业、住宅、写字楼、商务公寓为一体的都市综合体,成为华强北片区产业升级的风向标。

 

更新时间:2018-10-23

地块信息

家乐实业”于2014年年底通过协议出让方式获得地块使用权,位于福田区燕南路西振中路北,含有居住、商业服务业等用途。

 

根据规土委的备案资料显示,项目的住宅部分的产权使用年限为70年,而商务公寓部分的产权使用年限为40年。

 

 

项目整体规划

项目备案名为华强时代公馆,原为“家乐花园(振中路北地块) ”项目,占地约0.9万㎡,总建面约8.9万㎡,规划3栋高层,A座住宅5-28层,B座住宅5-28层(回迁),C座商务公寓26层(11~26层),C座4~10层及地下一层为局部商业。

 

项目体验中心位于项目对面的朗钜创公馆内,内部有展示公寓和住宅的样板间。

 

项目主推关内稀缺的小户型产品,即建面43-46㎡公寓及32-46㎡住宅,住宅和公寓均为带装修交付。

 

目前部分公寓产品在售中,公寓单价在10-12万/平,现场销控表显示10楼以上的公寓产品已基本售完,只余下10楼及10楼以下的公寓产品。

 

项目的重头戏应该是住宅产品,预计近期取得现售许可后正式推出,在体验中心展示的几个样板间里面,建面39平的户型较为不错,麻雀虽小,五脏俱全,客厅、封闭式厨房、生活阳台及卧室都有设置。


(39平住宅样板展示)

 

不利因素分析

项目基本不临主干道,受车流噪音影响较小,最主要的不利因素有2点:

1)北面的变电站会带来一定的影响,但项目建筑物的方向设置上已经做了优化,基本没有朝变电站的方向的单位。

 

2)根据规土委公示的项目主要工程技术经济指标的信息,可以得知项目总共规划住宅有747户,规划停车位402个,不算商务公寓的情况下,就已经出现了停车位不足的情况,后期若是均入驻完成,容易出现停车位不足的情况。

 

 

综合评价

①优势


1、地处深圳核心区域,周边生活配套较为丰富,通过市政改造,可以与地铁直接接驳,轨道交通出行便利。

2、项目主推的32-46㎡小户住宅和43-46㎡小户公寓,产品以小户为主,相对来讲,会更容易上车。

3、项目目前在荔园小学南校区及红岭中学园岭校区的学区范围内,两个学校的教育质量和口碑较为不错,教育配套的优势十分明显。

4、片区内规划了很多旧改项目,未来改造完成会对片区的价值产生提升作用,优化片区环境和配套。

 

②劣势

1、项目北面有一个变电站,日常来讲,处于安全范围内应该不会产生不便,但多少会对心理上产生一定影响。

2、周边老旧建筑较多,可能会对视野和景观造成一定影响。

3、整个片区更新改造完成需要一定时间,且片区整体的建筑密度较高,对居住舒适度和通风采光等方面会有一定影响。

4、项目停车位供应不足,后期可能会出现车位紧缺的情况。

 

更新时间:2018-01-23

宝树台据说1.19日(上周五)已经拿到预售许可证,但直到今天,除了“深圳市市场监督管理局”放出备案价格外,其他如规土委之类的官网网站均未公布。

 

该项目是18年开年以来首个拿到预售许可的项目,共备案644套房源,其中公寓共推出266套,备案均价约79517元/平;商业共推出378套,备案均价约69611元/平。

 

 

本次推出的是C座的公寓和商业部分,住宅暂不推售。公寓户型主要为建面43-57平米的小户型产品,总价最低为320万,最高为443万。而商业产品集中在C座的-1~10层,主要为建面18-146平的小户产品,总价在64-779万之间。

 

本次虽有200多套公寓房源,但据网传,11-26层是商务公寓,大部分都打包给投资公司了,其中11-14层是给回迁村民的,开发商只拿出60多套房源(位于15/16/17层)出售。

 

公寓按照备案价销售,一次性付款可享受97折优惠,没有另外的开盘优惠折扣。

 

 

 

43㎡的一房共200套,均价约在78134元/㎡,备案单价在7.2-9万/㎡之间,总价在320.4-352.4万之间。

 

按总价从低到高排列如下:

 

 

46㎡的一房共52套,均价约在86170元/㎡,备案单价在8.19-9.06万/㎡之间,总价在381.6-422.3万之间。

 

按总价从低到高排列如下:

 

 

57㎡的一房共14套,均价约在74413元/㎡,备案单价在7.2-7.7万/㎡之间,总价在416.8-443.1万之间。

 

按总价从低到高排列如下:

 

 

商业产品集中在C座的-1~10层,主要为建面18-146平的小户产品,总价在64-779万之间。

 

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