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2017年10月30日更新

佳兆业·盐田城市广场备案名:佳兆业山海城家园1期

参考均价:待定备案价格
地铁口地铁周边近公园山水景观品质住宅综合体海滨住宅大型社区自带大型商业
户型:暂无
类型:商品住宅总房源:738车位数:0
开发商:深圳市盐田佳兆业房地产开发有限公司

项目地址:深圳市盐田区洪安路与东海四街交汇处地图查看

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牛浩思评楼

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更新时间:2018-03-15

佳兆业集团控股有限公司成立于一九九九年,是一家大型综合性地产企业,并于二零零九年十二月在香港联合交易所主板上市(股票代码:1638.HK)。公司成立以来,致力于城市运营,业务领域涉及地产开发、商业运营、酒店管理和物业服务四大板块,产品覆盖普通住宅、别墅、高档写字楼、酒店式公寓、综合商业及大型城市综合体。 
虽然前几年遇到阵痛的佳兆业淡出普通置业者眼球,但是风头正盛时的它可是与万科在深圳地区抢夺销售量头名的企业。当年以“旧改专家”策略实现弯道超车,如今多个百万平旧改项目重新启动是佳兆业品牌实力恢复很重要的展示,其中包括项目自身、坂田佳兆业城市广场、平湖佳兆业城市广场及佳兆业未来城等多个项目。

更新时间:2018-03-14

区位分析

深圳的山与海
一说到盐田,大家马上想到的肯定是大、小梅沙、梧桐山、海鲜街等等,没错,仿佛深圳美好的山海生态资源都与盐田有关!记得那些年,说到来深圳,必要来沙头角,来沙头角必要来中英街。

老牛摇记得“到深圳,看航母”这句广告语许多年前以电视的方式传播在广东各个城镇的大街小巷!那时的盐田仿佛就是宇宙的中心。

 

虽属“关内”却不如“关外”
在原有的特区行政区域划分上盐田可是属于“关内”,与罗湖、福田、南山并列,但现在的状况是经济与这些区相比大大的落后,而且还不如许多的原关外地区,在2017年全深圳各区的GDP当中显示,盐田区在全市的10个区中排行为倒数第三,仅比倒数第二的坪山区略高。GDP值可以很直观的反应一个区的综合竞争力
 
另外一方面,盐田的房价内部差别很大,好的有如万科天琴湾,天麓等这些在深圳另人津津乐道的顶级豪宅,而区内的普通楼盘却不太受深圳新增的购买力青睐,造成普通型楼盘价格滞后,大大落后于其他原关内,和许多原关外区域,可以用“豪宅不壕,刚需不爱”这种情形来形容。而一个区的房价也能从侧面反应出一个区的综合竞争力水平。
 
盐田为什么不复昔日的荣耀?有人提出的观点盐田区有点像罗湖的衍生拓展功能区一样,现在罗湖都只能靠旧改拉动,所以盐田就更不行了,而老牛的观点是,有是有不是。
 

 

地理劣势
深圳是沿海城市,地形呈东西走向短,南北走向长,从北往南下坡至海平面,中多以丘陵为主,这样的环境造就了深圳多中心发展的模式,而盐田的地理形势更像是“深圳”的缩小版,除了盐田港后方区域有快较大的能使用土地外,其他多以狭长带状为主。

 

而且从深圳市城市投资地理信息评价系统上来看,盐田的大部分土地多为生态红线保护区,可开发土地少之又少,地形的局限及可开发土地的稀缺造就了盐田发展的局限性。
 

 

交通瓶颈 
上面也说了盐田具备稀缺的山海资源,作为一个区的天然资源优势肯定要大力发展,这才有了我们深圳人的休闲旅游胜地大、小梅沙,梧桐山等。但近些年来因为深圳人口的剧增及生活质量的提高,所以造成了来此休闲旅游的人流剧增,而因为其上述的地理狭长的劣势原因造成目前从市内通达该去只有一条隧道及一条沿海高速。所以造就了东部交通一到节假日就十分之拥堵。

 

产业局限
盐田除了旅游产业外,其另外一大功能是作为港口区,在其成立发展之初就已确立的,随着时代的发展老牛认为其港口功能从原来的优势现在已渐渐变成了劣势,不像福田有金融业,南山有高薪企业,港口区除了物流业以外难以在衍生出其他可发展产业出来,进口产品贸易在此也难成气候。
 

 

8号线是否能破局?
为了破除盐田区的发展及交通瓶颈,相关部门采用的也是修建地铁,深圳东部沿海8号线争议已久,终于在2016年得以动工,老牛要要记得2015年深圳房价从3月份开始暴涨时,盐田在这一轮大潮的反应是滞后的,直到9月份地铁8号线确定施工的消息出来以后才补上其价格空间。
 
而原来的8号线设定为一条整的线路,从罗湖起一直到大鹏,但在真正建设时因为种种原因将整条8号线拆分成了好多段。
 
第一部分为2号线延长线,现已在建,从现在的2号线终点站新秀站起,途径莲塘口岸、仙湖路,最后到达莲塘。
 
第二部分才是8号线,现也已经在建,从莲塘起,穿过梧桐山,到达盐田的沙头角,后面的站点为海山、盐田港、深外,最后到达盐田路站,目前在建的8号线为其一期工程,到了盐田路站就已经止了。
 

 

2号线延长线及8号线一期工程预计约2020年通车,而再往东的从盐田路站到小梅沙这一段为8号线的2期工程,具体什么时候动工还没有具体消息,深圳轨道交通建设在今年初又新增好几条在建线路,预计2022年建成,目前深圳已是一幅处处都是工地的施工景象,所以估计8号线二期工程可能会在多条线路通车以后再动工。

 

而从8号线小梅沙延伸到大鹏境内的这条线路目前命名为32号线,也是深圳地铁轨道规划当中的最后一条线路,属于超远期规划了,保守估计10年内都没影。
 
所以东部沿海线路的8号线可以说是被切分成了2号延长线、8号线1期、2期及32号线。
 

8号线是否能破除盐田交通的局限性,目前还不好定论,但缓解其交通压力是必然的,而且弥补了该区的轨道空缺。


 

发展潜力分析

 

法定图则

佳兆业盐田城市广场位于盐田港后方区域,在其主要干道东海道旁。从定图则上看出盐田港后方区域多以物流仓储用地为主,周边环山,中间一块居住类用地集中区,而佳兆业盐田城市广场就在其中,占地非常之大与明显。

 

整个盐田港后方区域的的居住用地除了该项目外,其他基本都是建成区,而外围的物流用地多数以仓储为主,老牛认为只要盐田港在,这些仓储就难以作为他用,所以项目的建成将提升整个盐田港后方区域,但却没有其他的项目能提升佳兆业盐田城市广场。


 

周边环境

项目占地面积很大,除了前面很早就建成的回迁房外,其他也是分批建设,老牛登高从其旁边的二手商品房泊郡雅苑拍摄了周边实景。

 

图一往西北边拍摄,远方眺望到回迁房,除了挨着拍摄点的另一地块也在施工外,还有两块呈白地围起来状,而其他都属于待拆迁状态。

 

图二往东北边拍摄,拍到的是项目自身和南方明珠花园,可见项目先入市产品已进本建成,底下几层都已脱掉绿网,小区园林也在完善中。

 

图三往东北边拍摄可以看到项目的南端地块目前已围挡起来,可能是因为佳兆业还没着手于施工的原因,里面作为缓解盐田货柜车压力的临时停放处。

 

图四往东南边拍摄可以看到成片的物流园及眺望到远方的盐田港。

 

 

项目交通分析

 

轨道交通

项目旁目前正在建设8号线1期工程,并在此设有盐田路站,其预计2020年开通运营,届时将弥补轨道交通的空缺。

 

但项目太大,靠近地铁站的地块会便利很多,离得较远的地块则相对没这么方便,像本次先推出的产品,其地块位置距离盐田路站实测大约为500米,相对其已经入住的回迁房,就没有这么方便了。

 

盐田路站在未来还担负着8号线二期起始站及超远期规划线的18号线末尾站的功能

 

 

道路交通

从市内出发去盐田,多数人选择的自驾路线通常是滨河路或北环,转罗沙路,在罗沙路时又可以一分为2,如果想去沙头角等区域的话就走下面的梧桐山隧道,如果想快速的到达盐田港后方或东部其他区域的话就走高架上盐坝高速,按照箭头从“北山道、盐梅路”的出口下来口下来。

 



 

除罗湖与盐田的主要连接道路外,盐田港后方区域还要几条高速与快速干道能与其他区域通达。

盐排高速是仁深高速的其中一段,该高速与水官高速机荷高速相连,可以快速通勤于龙岗,如果东部沿海高速拥堵的话也可以凭借此路“曲线救国”通勤于市内。

 

惠盐中路往北直接连接于龙岗大道。除此之外,盐田还有条连接坪山的快速干道——坪盐通道预计今年通车。

 

 

坪盐通道工程范围跨越坪山、盐田两区,北起坪山新区现状锦龙大道-中山大道交叉路口北侧、坪山河南岸,南至盐田区盐坝高速、规划盐港东立交,路线全长约11.64公里。全线包括特长隧道——马峦山隧道(左、右线隧道均长7.866公里),4座桥梁,以及锦龙立交、盐港东立交2座大型互通立交,全线按照城市快速路标准建设,设计速度80公里/小时,双向6车道。其中,马峦山隧道将下穿马峦山郊野公园、三洲田森林公园及东部华侨城景区,建成后将是深圳最长的公路隧道。

 

另外此条路更大的意义在于,该通道建成后将有效分流从惠盐中路接驳于龙岗大道的货柜车,除了增强交通便利性以外还会有效的缓解了盐田港后方区域多年受货柜车噪音的侵扰
 

 

项目配套分析

 

教育配套

项目规划自带二所幼儿园及一所48班制小学,项目周边共还有3所小学和2所中学,小学分别为乐群小学、中山纪念学校、盐港小学,中学分为盐田实验学校。


 

因为项目跨界极大,从咚咚找房的学位地图上来看,项目的目前的小学学区划分大部分都在中山纪念学校,有一部分在盐港小学。
 
而中学学区划分在盐田实验学校。


 

庚子首义中山纪念学校是深圳市唯一一所以孙中山先生命名的学校。
 
辛亥革命成功后,孙中山先生念念不忘在庚子首义牺牲的志士,在三洲田创建了这所小学校。1925年孙科先生亲自为学校题写了校名:“庚子革命首义中山纪念学校”。学校的教育教学活动一直延续至2003年,因三洲田村民陆续搬迁至山下,学生人数少而临时停办。2005年,深圳市盐田区政府在新址重建了这所具有百年光荣革命历史的学校。
 
重建后的庚子首义中山纪念学校位于盐田区东海道。校园占地面积约一万四千平方米,建筑面积九千多平方米。学校先后被评为区一级学校、盐田区教育工作先进单位、深圳市“绿色学校”、深圳市书香校园、全国优秀家长学校实验基地。
 

 

盐田实验学校(初中)位于深圳盐田区盐田街道永安路与北山大道交汇处,其主要组成是从盐港中学中分离出的初中部,学校早在2014年就开工建设了,2016年9月1日正式开学。学校用地面积2.7万平方米,总建筑面积3.17万平方米,下设36个教学班,1800个学位。
 

 

商业配套
盐田港后方区域的商业配套是匮乏的,但是项目自身能很好的弥补这一点,项目规划将自带有13万㎡的大型集中式商业,另外周边还有人人乐,朝阳肉菜市场等社区商业。
 
或者自驾到沙头角,盐田首家mall——壹海城。
 



 

医疗配套

项目自带社康中心,其北边靠着盐田港后方区域最大医院——盐田第二人民医院(盐港医院)

 

 

盐田区第二人民医院为一家二甲级医院,创建于五十年代初,前身为“盐田联合诊所”,1958年更名为“盐田乡卫生院”,深圳经济特区建立后的1981年医院更名为“深圳市罗湖区盐田人民医院”, 盐田区成立后的1999年5月医院再次更名为“深圳市盐田区盐港医院”,2008年12月增名“深圳市盐田区中西医结合医院”,2014年1月增名“深圳市盐田区第二人民医院”。医院座落在盐田港后方陆域,是一所集医疗、教学、预防、保健于一体的现代化综合医院。医院总占地面积2万多平方米,设门诊部、住院部及5个社区健康服务中心,编制床位150张。

 

 

休闲配套

盐田的休闲配套可谓非常丰富,就如前面所说,盐田集中了深圳的山与海,西边有大小梧桐,东边有马峦山脉,山上有如东部华侨城、三洲田水库等休闲设施,沿海边往东部又可以到达大小梅沙,并且可以沿着盐田港海边漫步,旁边还有深圳闻名的海鲜一条街。
 

 

更新时间:2018-03-15

项目地块信息
佳兆业盐田城市广场原为盐田整体搬迁项目,整个地块呈西北往东南走向的不规则长条状
项目总占地约26.56万㎡,规划总建筑面积约107万㎡,产品包括住宅、商务公寓、写字楼、商业建筑和一些公共配套设施。其中含有超13万㎡巨舰商业。
 
未来将移交给政府及用于村民业主回迁的面积近60万㎡,其中还包含3万㎡政策性人才住房。是盐田区最大的城市更新项目。
 
佳兆业从2011年开始接手这个项目,原计划分三期开发,一期为第一批回迁房,早已入伙。目前二期7、8号地块已经开工,包括了第二批回迁房和第一批商品房,在规划国土委公布的平面分布图上,又把在建的7、8号地块细分成了一(8-2号地块)、二(8-1号地块)、三期(7号地块)。





(较早前拍摄)

 


 

从现场建设进度来看,一、二(8号地块)期已建设的相当具备规模,底层外立面已露出部分,估计是做样板间的楼层,三期(7号地块)也已经起了有几层高。

 

 

项目基本信息

 

一期(8-2地块)

从项目的宣传效果图来看,最先推出的也是其一期地块产品,外立面呈白色。

 

 

从平面图上来看,一期共分为两栋住宅,共计四座塔楼分别是1栋A、B座及2栋A、B座,2栋A、B座的两座楼体相连,而1栋A、B座的两座楼体相距很远。小区的设2个车辆出入口,都在东北边与南方明珠花园相夹的那条路,人行出入口设在小区东边的角。另外1栋的A座与B座之间相连着有2层高的底商。

 

 

一期占地面积约1.67万㎡,建筑面积共8.94万㎡,容积率4.28,其中住宅建筑面积约6.2万㎡,总房源738套,所推户型为72-115㎡的2-4房。

 

另外还带有6000㎡的底商,和3000㎡的肉菜市场。1栋层高99.5m,共有33层,2栋层高为119m,共有40层。

 

 


 

二期8-1号地块

从平面图上来看,二期也是分为两栋住宅,但只有2栋分成了A与B座,从1栋的平面结构上看,该楼体应该是属于保障房。小区也是设2个地下车库出入口,分别在西北与东北两侧,行人出入也设在东北侧,二期与一期的花园设计有空中连廊连接。

 

 

二期占地面积约1.14万㎡,建筑面积约6万㎡,容积率4.27,其中住宅建筑面积约4.48万㎡,总房源663套,并带有与4000㎡的底商。1栋层高为99.5m,共34层,2栋层高为99.4m,共32层。

 

 

 

三期(7号地块)

从平面图上来看,三期共有3栋,只有2栋分成了A与B座,1栋与3栋,从平面结构上来看,应该也是保障房,另外值得注意的是三期的东角设计有公交始发站,所以2栋的A座难免会受到噪音影响,两个车库出入口设置在西北与东北侧,行人出入口则设置在西北侧。

 

 

三期占地面积约1.45万㎡,建筑面积约7.74万㎡,容积率4.00,其中住宅建筑面积约5.36万㎡,总房源7723套,并带有与4200㎡的底商。1栋层高为96.3m,共31层,2栋A座与B座层高为99.95m,共32层,3栋层高97.3m,共31层。

 



 

项目不利因素分析


发展局限性
整个盐田的居住氛围都不错,但盐田港后方区域始终还是不如沙头角好。从法定图则上来看整个盐田港后方区域只有中间一块集居住、商业、市政的用地,而该用地除了佳兆业盐田城市广场以外,其他基本都是建成区,所以没有其他项目可以给佳兆业盐田城市广场带来有利因素,只有佳兆业盐田城市广场的建成会对周边带来好的效应。所以整个片区已趋于成熟,后续的炒作空间也有限,以稳为主。
 
 
货柜车噪音
因为盐田港及盐田港后方区域的功能原因,盐田港后方区域受货柜车噪音影响已久,虽然盐田区有关部门着于治理多次,并且正在建设的坪盐通道能分流想途径后方区域上龙岗大道货柜车,但老牛认为,这些措施只能缓解,只要盐田港在,各种物流园在,货柜车所带来的噪音影响就无法根治。
 

 

项目综述

盐田属于一个低密度人口片区。除盐田港外围及相关道路外,整体宜居属性比较高,且傍山望海,规划低密度,跟深圳市区及大多数地方相比,别有一番风情。但是低密度人口会直接影响到就业人群的数量与质量,进而直接导致商业强度品质和业态的丰富程度相对不足。而且往往这样的区域,会具有不错的生活环境优势,比较适合高端产品。从盐田的整体商品房配置来看,属于高端物业与普通型物业两级分化现象比较严重。
 
项目所在的盐田港后方区域还是以支撑盐田港物流为主,其土地性质多为仓储用地,所以货柜车影响较为严重,在宜居程度上是不如沙头角这些盐田的其他区域。而佳兆业盐田城市广场定义为普通型物业,在盐田的此类产品因为商业的匮乏和交通的不便及区域未来发展空间的局限,在竞争力上是不如原关外的许多新增区域,难以吸引深圳新增的购买力,成为了该物业类型在盐田较为尴尬的现状。8号线是否能改变这一现状,吸引新增人口前来盐田起到关键作用还不好下定义。
  
根据老牛猜测的价格,此价格区间在深圳还有很大的选择空间,同样单价可以在龙中、坂田北等区域选择,除了多了产业的支撑外,区域发展空间更大,10号线与14号线同样破除了交通壁垒。纯投资的话更可以选择西部,机场北和光明等区域。
 
 最后,盘无完盘,合适自己及家庭的就是最好的,合适的关键因素还是得看其售价。置业者买不买账,最终还是在同类价格产品中做抉择。

 

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